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        房企下半年投资态度出现分化,未来或将面临更多挑战

        2021-09-18 16:33:15 来源:信息时报

        日前,不少上市房企陆续召开了半年度业绩发布会。从中期业绩会的表态来看,不少房企在面临政策收紧、市场放缓时投资态度出现分化,部分房企认为下半年是拿地的好时机,而有的房企则表示下半年维持审慎投资的态势。业内人士表示,房住不炒的持续贯彻、“三道红线”的出台以及双集中供地,改变了行业运行规则,未来房企将面临更多挑战。

        多数房企拿地相对理

        从日前上市房企公布的半年度业绩来看,投资分化之下中小房企拿地比较难,多数房企拿地也显得理

        克而瑞日前发布的《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》显示,上半年百强房企均拿地销售比为0.3,上市房企上半年拿地销售比为0.34,高出行业均水,但仍低于监管要求的0.4。在双集中供地的带动下,企业投资积极维持在相对理的区间。

        排行榜显示,虽然整体表现稳,但不同房企之间的拿地态度差异显著:结合拿地销售比与投资金额来看,拿地销售比高、投资积极较强的房企以规模房企为主,如金地、金茂、新城上半年的拿地销售比高达0.5以上,投资金额高于600亿元;反之,上市房企中,部分中小房企上半年投资几乎停滞,拿地销售比低且投资金额较小。拿地销售比低于0.2的房企中,除世茂的新增土储金额超过200亿元,其他房企如三盛集团上半年投资金额不超过50亿元,持续没有土储入账,未来可能面临业务收缩的风险。

        另外,诸如碧桂园、万科、保利等投资杠杆与规模相对衡。投资额较高、但拿地销售比保持在行业均水,三者上半年拿地金额均超过800亿元(碧桂园为权益数据),但拿地销售比分别为0.32、0.34和0.29。整体而言,在双集中供地的驱使下,土地资源愈发向规模房企、向国企央企集中。尤其是拿地销售比不得超过0.4红线下,未来销售不佳的中小房企或更难以“突围”。

        部分房企利润率或下降

        众所周知,土地是房企生存和发展的基石。在目前的行业环境下,房企盈利难度也会提升。从克而统计的上半年上市房企的销售均价与均拿地成本来看,整体仍能保持拿地成本占售价的40%以下,尽管仍保持在一定安全之下,但利润空间持续被压缩。

        从售价和土地成本来看,区域深耕型的房企优势尤为明显,新力、中南、建业作为典型的区域深耕型房企,上半年新增土储的均成本仅占销售均价的30%以下。业绩报告显示,建业由于深耕河南,且深度布局部分省内三四线城市,均新增土地成本仅有1488元/方米,占售价的19%。

        另一类控成本表现优秀的企业则主要是通过旧改等拿地方式降低成本。如合景泰富业绩报告表示,未来会以旧改作为主要项目,虽然上半年拿地总量不多,但均土地成本仅有2549元/方米,与2万元的销售单价相比,中间有较大的利润空间。但也有部分房企新增土地成本高达售价的50%以上,如大发、融信等,未来需要警惕利润率的走低。

        未来房企将面临更多挑战

        整体来看,上半年上市房企的均拿地销售比高于行业均水,但内部也存在明显差异:部分房企在第一轮集中供地的热度带动下,积极补货,尤其以规模房企拿地积极高、拿地规模更大;反之,一些中小规模房企不但投资规模小,且拿地销售比也更低,行业整体投资态度分化明显。

        融创中国董事会主席孙宏斌预计下半年市场竞争还会比较激烈,收并购市场基本上就不存在了,因为每家企业都有负债上限,并购势必会导致企业负债总额的上升。

        易居研究院总监严跃进认为,房住不炒的持续贯彻、三道红线的出台以及两集中供地,彻底改变了行业运行规则,高价地在限价政策下导致利润率下滑的影响终归消退,但未来房企将面临更多挑战。

        房企大咖观点

        谨慎派:绝不高价拿地

        九龙仓集团董事局主席吴天海:公司暂时是看淡楼市,也减少了购地,有两三年时间没有买新地了。公司在内地投地的机会或者能投到地的机会不会太高,就算我们去投,也不会太过进取。

        中海地产董事长颜建国:公司对房地产行业始终抱有乐观的态度,短期有波动,中长期始终有信心。上半年总的来看拿地比预期稍微少了一点点,但是投资纪律重要过拿地本身,不会为买地而买地。

        华润置地总裁李欣:公司依旧秉承几个原则:第一是量入为出;第二是确保合理回报;第三是保证非常稳健的财务结构。下半年仍然会坚定地保持这样的投资定理,谨慎地去看待土地市场。

        富力地产董事长助理李启明:减少买地以保障充足的流动,公司手头上的土地储备已经有5500万方米左右,足够未来4-5年的发展。

        雅居乐集团董事局主席陈卓林:目前公司的土储已经足够多,因此能抵挡住不拿高价地。无论政策怎么变,就算现在不投,土储都够我们未来4~5年去开发建设。

        前进派:按既定计划积极挖掘投资机会

        碧桂园常务副总裁程光煜:公司的投资工作是机会驱动型的,会准备好足够的预算资源。但是具体花多少,什么时候花,会增加还是会减少,要根据当期投资机会呈现的多少或者我们能够把握的投资机会有多少,去做相应的动态调整。总体上,现在依然是按照原来既定的计划去推动。

        越秀地产董事长林昭远:公司每年都有一个投资强度的安排,以目前的杠杆水来看,我们会铺排在40%到50%;市场好的时候,资金充裕的话,会达到60%。

        绿城中国行政总裁郭佳峰:下半年公司重点抓销售与回款,争取早开盘、多推货,进一步做大销售额,预计今年销售目标可能会比较大幅度超额完成。在这样的基础上,公司根据投资的计划以及目标,进一步提升投拓能力,积极挖掘投资机会,确保精准地获取优质土地。

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